随着房地产市场企稳回升中金优配，原本无人问津的不良资产有望成为各路资本争抢的对象。
中房报记者 许倩丨北京报道
房地产不良资产处置，正在提速。
6月9日，资产交易平台信息显示，恒大集团旗下12家附属公司的不良债权被集中摆上货架，债权总额113亿元。12笔不良资产的持有人均为长城资产北京市分公司，涉及北京、广州、天津、成都、郑州、南昌等9个城市12个项目，抵押物为土地、在建工程和房产等。
这也是恒大出险以来，规模较大的一次债权挂牌转让。
也是6月9日，另一则信息显示，福晟前滩钱隆广场总价14亿元的债权将被处置，持有人为长城资产上海市分公司。前滩钱隆广场曾在2023年11月和2024年1月进行了两次法拍，起拍价分别为15亿元和12亿元，但最终全部流拍，因此长城资产将该项目的债权挂牌处置。
行业调整过程中，一些企业出现债务违约，大量涉房资产被执行法拍。但在此前市场不景气行情下，接盘方寥寥，因此市面上出现了大量以房产、土地作为核心抵押物的不良债权包。
一些曾欲打造“地标级”建筑的项目，亦因企业陷入债务危机在急于寻找买家。此外，受失业及收入减少等原因影响，个人按揭和经营贷领域也出现不少断供情况，涉房不良资产在供给端放量。
“此前因市场下行，不良资产交易受到影响，大量不良资产滞留在银行或资管公司手中。如今，随着楼市回稳，不良资产投资机会和价值正在显现，因多数不良资产交易价格较低，只要市场给力，就可以获得不错的收益。”一位从事不良资产盘活的人士称。
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百亿资产被摆上货架
长城资产一次性将价值113亿元的“恒大系”12家公司不良债权摆上货架。这12个项目资产质量良莠不齐，有的项目处于正常销售中，有的抵押资产为尚未完工的项目用地及楼盘，还有的资产是位于村镇的地皮。
位于北京的不良债权，有一笔债务人为北京恒房兴置业有限公司，总债权13.87亿元。该公司主要开发项目是位于北京房山区的新御峰中金优配，目前正常销售中。该笔债权以新御峰项目用地及在建工程为抵押。
有两笔债权项目位于天津。其中，债务人之一天津山水城投资有限公司，24.77亿元债权的抵押物是武清区山水城项目的1204套房产，包括现房152套，在建工程1052套，总面积超13万平方米。项目已停工，公司公章被政府代管。
一笔债务人为恒大地产集团的10.92亿元债权，抵押物是位于广州天河区黄埔大道西的25套房产。
一笔债务人为成都津金江房地产开发有限公司的16.75亿元总债权，抵押物是成都新津县新平镇迎先村十组等的5宗用地、恒大珺临阁小区13套住宅和941个车位、恒大翡翠华庭小区45套现房商铺。其中，5宗用地的变现能力值得关注。
有3笔共计11.42亿元债权的项目均位于贵阳，抵押物中出现贵阳市白云区艳山红镇的农村住宅地皮。
几日前，福清市东瀚镇恒大御景半岛在建项目登上阿里法拍平台，该项目自2021年7月停工。项目评估价2.287亿元，起拍价1.6亿元，起拍时间为7月5日。截至记者发稿，零人报名。此前，恒大御景半岛B区部分房产曾多次挂牌拍卖，均因无人出价而流拍。
此次恒大御景半岛被整体放上拍卖台，意味着法院对该项目进行清算与处理的进一步举措，也为市场提供了一个重新配置资源的机会。
“钱宝系”资产的处理速度也在加快。6月6日，南京“钱宝系”旗下核心资产——江北福中智慧城与裕廊腾飞产业园（即钱宝大厦）亦登上司法拍卖台，起拍总价10.6亿元，起拍时间为7月9日。但截至记者发稿，亦无人报名。
福中智慧城已搁浅十余年。2010年，福中集团拍下江北143亩土地，宣称要打造50层地标建筑、9栋研发大楼和高端酒店。2012年工程启动，却很快陷入停滞。
2017年7月，非法集资案主犯张小雷通过空壳公司“上海宝瞻实业”，以12亿元收购该项目，并包装成“价值200亿元的科技新城”。但5个月后，张小雷投案自首，该项目再度停工。
评估报告显示，项目15%的土地和203个车位已被其他法院剥离，买家接手后需面对分割的产权与未知的续建成本。此外，钱宝大厦土地性质仍是“科教用地”，潜在买家需警惕商业开发的限制。
拍卖最终是为了项目盘活。据报道，政府曾尝试引入国资接盘智慧城，但因债务复杂未能推进。市场疑虑还在于，福中智慧城续建还需投入多少？钱宝大厦科教用地如何盘活？有机构算过一笔账，仅完成智慧城两栋烂尾楼内部装修，成本就过亿元。
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资本伺机而动
国家金融监督管理总局数据显示，自2020年以来，银行业金融机构历年每年处置不良资产规模均在3万亿元左右；去年共处置不良资产3.8万亿元，创历年之最。
这些不良资产本身并不乏利差空间，亦不乏优质资产，缺少的是上行的市场环境。而现在，市场转机正在到来。
6月11日，福州闽侯国企新邑历史文化街区保护开发有限公司以1.3亿元底价竞得甘蔗街道长江村一幅约合24.24亩的地块，成交楼面价4022元/平方米。该地块正是启航滨江花园所在地块。
该项目曾于去年12月由闽侯国企福州首邑城市建设发展有限责任公司以4017万元底价在京东平台竞得，其原为福建启航置业名下烂尾近10年的项目，当时评估价超2.11亿元。半年时间，增值2倍。
近日，德阳市烂尾楼盘“城北福第”以1213万元成交，单价仅731元/平方米。该楼盘只有两栋楼，均已封顶，建筑位于城北孝感镇中心，毗邻火车站。2020年该楼盘开盘价超过5000元/平方米，目前该片区房价均价仍在5000元/平方米左右。
此次已经是该资产第5次拍卖了，前4次拍卖均流拍。第一次拍卖起拍价2377.48万元；第4次拍卖起拍价1217.27万元；第5次拍卖起拍价973.8172万元，最终有3人报名竞拍，经过25次加价后，以1213.8172万元成交。
近日，贵港平南县香江花园楼盘（停工多年）在经过4轮拍卖耗时8个月时间、降价1.68亿元后，终于找到了接盘方——平南县水利电力建筑安装工程有限公司（地方国企），接盘价3.9亿元。由此，香江花园有望迎来复工。
6月6日，上海中福古玩城98套商业不动产在经历两次流拍后，被来自苏州的国有企业以1.5亿元买下，与2.68亿元的资产评估价相比，相当于打了5折。
曾经烂尾的合肥518米地标建筑恒大中心，上个月被中海地产以创新“续建换地”模式接盘，既要完成3.92亿元续建任务，又获得优质住宅地块开发权。
从评估价到拍卖价，这些房地产不良资产无疑都有着诱人的利差。近年来，很多投资机构已经意识到不良资产领域的机遇。随着房地产市场企稳回升，原本无人问津的不良资产有望成为各路资本争抢的对象。
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